Donner la nue-propriété de son logement à 60 ans peut presque diviser par trois les droits à payer, mais la Cour des comptes veut y mettre fin.
Transmettre un logement sans écraser ses proches de droits reste un casse-tête pour de nombreux foyers. Le démembrement de propriété, qui consiste à donner la nue-propriété en conservant l’usufruit, figure parmi les montages les plus efficaces.
Son levier principal : l’âge. À 60 ans, la nue-propriété ne vaut que 50 % du bien, ce qui fait chuter l’assiette fiscale. Une mécanique que la Cour des comptes propose de neutraliser.
Le levier de l’âge : 50 % de valeur à 60 ans
Le droit de propriété se « démembre » entre un usufruitier, qui occupe ou loue le bien, et un nu-propriétaire, qui en récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans rien verser.
La valeur fiscale de la nue-propriété est fixée par barème selon l’âge de l’usufruitier. Plus il est âgé, plus l’usufruit est court et plus la nue-propriété vaut cher. À 60 ans, elle atteint 50 % du bien.
Sur un logement de 500 000 €, l’assiette taxable tombe à 250 000 €. Après l’abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque parent tous les 15 ans, les droits avoisinent 28 194 €. La même transmission en pleine propriété aurait coûté 78 194 € de droits de succession. Retrouvez notre article sur la donation familiale : ce plafond pourrait grimper à 50 000 €, mais tous les parents ne seraient pas concernés.
La Cour des comptes veut réserver l’abattement à la pleine propriété
Dans une note sur la fiscalité du patrimoine publiée le 21 septembre 2026, la Cour des comptes s’attaque directement à ce montage. Pour ses magistrats, le démembrement entre nue-propriété et usufruit « est une stratégie d’optimisation qui ne présente pas l’avantage économique et démographique d’une transmission pleine à des jeunes actifs, alors qu’elle représente un coût pour les finances publiques ».
La proposition : réserver l’abattement parent-enfant de 100 000 € tous les 15 ans aux seules donations en pleine propriété. Les donations avec réserve d’usufruit en seraient exclues, ce qui alourdirait la note des familles qui s’appuient sur ce levier.
La Cour des comptes propose par ailleurs de réduire de 5 points chaque tranche du barème des droits de donation et de succession, compris entre 5 % et 45 % en ligne directe. Un geste chiffré à 2,1 milliards d’euros pour les finances publiques.
Une proposition, pas encore une loi
Le dispositif actuel reste parfaitement légal et avantageux. La note de la Cour des comptes est une recommandation, pas un texte voté, et aucun calendrier parlementaire n’a été annoncé.
La Cour des comptes assume pourtant une équation claire : baisser les taux pour tous, en rabotant les niches qui profitent aux plus gros patrimoines. La donation avec réserve d’usufruit en fait partie.
Les propriétaires qui envisagent ce montage ont intérêt à en parler rapidement à leur notaire, tout en mesurant l’enjeu. Conserver l’usufruit permet de garder l’usage du bien, mais revient à renoncer aux loyers. Beaucoup de parents hésiteront à se déposséder de leur logement à un âge où leurs besoins financiers et de santé restent imprévisibles. Retrouvez aussi notre article sur le don familial : l’abattement de 31 865 euros est par personne, pas par couple, ce que ça change pour vous.
Donner la nue-propriété à 60 ans reste l’un des leviers les plus efficaces pour alléger la transmission d’un logement. La proposition de la Cour des comptes ne change rien au droit actuel, mais elle rend la question plus urgente pour ceux qui hésitent encore.
