Hausse des taux de crédit, plafond du taux d’usure et assurance qui renchérit avec l’âge : les banques recalent désormais des profils solides, et les emprunteurs de plus de 40 ans en sont les premiers à faire les frais.
Depuis le début de l’année 2026, les taux de crédit immobilier sont restés plutôt stables, les banques préférant réduire leurs marges. La tendance s’inverse. Le taux moyen des crédits sur 25 ans, à 3,60 % début septembre 2026, remonte vers 3,90 %, selon les chiffres du réseau de courtage Vousfinancer.
Et la hausse pourrait s’accélérer. Les courtiers tablent sur 4 %, voire 4,50 % en fin d’année, et jusqu’à 5 % début 2027. Romain de Almeida, associé gérant de Vousfinancer à Chambourcy (Yvelines), a alerté sur ce scénario. Il dépendra des décisions de la Banque centrale européenne et de l’évolution de l’OAT 10 ans, l’emprunt de référence de l’État français, qui a franchi les 5 % fin octobre 2026, son plus haut depuis 2022.
Des taux de crédit qui repartent à la hausse
Le marché immobilier espérait un rebond. La remontée des taux menace de le freiner de nouveau. Pour les banques, le signal vient du coût de l’emprunt d’État : quand l’OAT monte, elles répercutent sur leurs barèmes.
La hausse s’inscrit dans la durée. L’OAT 10 ans est passé de 0,2 % à 3,1 % au cours de la seule année 2022, selon L’Agefi. Le franchissement des 5 % fin 2026 prolonge une tendance de fond entamée il y a quatre ans. Découvrez notre article sur la remontée des taux de crédit immobilier complique l’achat pour les foyers qui empruntent.
Conséquence directe : les établissements mettent à jour leurs barèmes tous les quinze jours, contre tous les mois auparavant. Les conditions d’octroi se durcissent pour de nombreux profils, à commencer par ceux qui ne peuvent plus emprunter sur 25 ans. Les ménages dont la charge de crédit dépasse 35 % de leurs revenus ont aussi plus de mal à obtenir un prêt, ce qui complique la tâche des primo-accédants.
Le taux d’usure à 5,40 %, le plafond qui bloque les dossiers
Le taux d’usure est le taux maximum légal au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter. Il intègre le taux d’intérêt, les frais d’assurance et l’ensemble des frais annexes. Fixé par la Banque de France, le plafond du TAEG s’établit à 5,40 % au quatrième trimestre 2026.
Ce plafond varie selon la durée du prêt. Depuis le 1ᵉʳ octobre 2026, il atteint 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, 4,68 % pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, et 4,09 % pour ceux de moins de 10 ans. Les prêts à taux variable sont plafonnés à 5,52 % et les prêts relais à 6,49 %. Un prêt est usuraire quand son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent, en application de l’article L. 314-6 du code de la consommation.
Résultat : à mesure que les taux moyens montent vers 4 %, ils se rapprochent du plafond de 5,40 %. Dès qu’un dossier cumule un taux élevé et une assurance coûteuse, il risque de dépasser la barre et d’être refusé, même si les revenus de l’emprunteur sont confortables.
Pourquoi les plus de 40 ans sont les premiers recalés
Plus l’âge avance, plus le coût de l’assurance emprunteur grimpe. Les banques intègrent ce surcoût dans le TAEG. À taux de crédit égal, un emprunteur de 45 ans peut donc dépasser le taux d’usure là où un trentenaire passe encore.
Le constat vaut même pour les profils solides. Jauffrey Lanszen, associé chez Finance Conseil et directeur régional des Hauts-de-France, estime qu’« un couple de deux cadres de 45 ans, qui gagnent chacun 2 000 euros par mois… Mathématiquement, ça ne passe plus, sauf avec une grosse marge de négociation ». Et comme les revenus n’entrent pas dans le calcul du taux d’usure, les ménages aisés ne sont pas épargnés : « certains bons dossiers ne passent plus ».
Le taux d’usure est recalculé chaque trimestre. Au 1ᵉʳ octobre 2026, le plafond des prêts de 20 ans et plus a ainsi été relevé de 5,29 % à 5,40 %, une hausse qui suit celle des taux moyens et limite le risque de refus pour dépassement. Mais avec des taux attendus entre 4 % et 5 % début 2027, le plafond restera sous tension pour les emprunteurs les plus âgés. Retrouvez également notre article sur le crédit immobilier : pour les ménages qui visent un achat, les taux attendus sur 20 et 25 ans donnent un cap avant décembre.
