La location gérance est également connue sous l’appellation « gérance libre ». Grâce à ce contrat, le propriétaire d’un fonds de commerce confie à un tiers le droit de jouir temporairement son fonds. Dans le cadre de cet accord, le locataire gérant est tenu de s’acquitter d’une compensation financière. Que faut-il savoir sur ce type de contrat ?
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Location gérance : définition
· L’essentiel sur ce contrat
Avec un contrat de location gérance, l’exploitation d’un fonds de commerce est cédée à un tiers, un locataire gérant. En choisissant cette alternative, le locataire gérant doit verser une redevance financière au propriétaire du fonds.
Pour que le contrat de location gérance soit possible, il fallait que le fonds ait été exploité par son propriétaire pendant au moins 2 ans. Cette règle était soumise à une exception. Il était possible de demander une dispense judiciaire de l’application de ce délai. Depuis la promulgation de la loi du 21 juillet 2019, le délai d’exploitation de 2 ans a été supprimé.
Il se peut que le propriétaire du fonds de commerce soit soumis à un bail commercial imposant une exploitation personnelle des locaux où se situe le fonds. Dans ce cas, il faut demander une autorisation du propriétaire des locaux.
· Comment fonctionne la location gérance ?
Dans le cadre de la location gérance, le locataire gérant ne devient pas le propriétaire du fonds de commerce. Il se contente d’exploiter le fonds sans que la propriété lui soit attribuée. La location gérance est une excellente alternative si vous envisagez d’acheter le fonds de commerce. Vous aurez un aperçu de son fonctionnement et vous pourrez le tester avant son acquisition officielle.
Le contrat de location gérance ne doit pas être confondu avec le contrat de sous-location. Avec le premier contrat, le locataire profite de l’ensemble des éléments du fonds de commerce. Le locataire gérant va exploiter librement le fonds à ses risques et périls. Par contre, avec le second contrat, il ne jouit que du local commercial.
Location gérance : quels sont les principaux avantages de ce contrat ?
· Pour le propriétaire
Dans certaines situations, le propriétaire n’est pas en mesure d’exploiter le fonds de commerce en question. Il se peut qu’il soit touché par une incapacité, qu’il ait hérité du fonds, etc. Face à ce genre de cas, la location gérance va lui permettre de profiter de revenus tout en évitant que le fonds ne dépérisse. Même s’il n’exploite pas directement le fonds, il va percevoir des revenus et va conserver la propriété de son bien.
Grâce à cette alternative, le propriétaire peut se consacrer à d’autres affaires. Il peut par exemple allouer son temps à ses autres fonds de commerce. Il pourra récupérer la propriété de son fonds ultérieurement. Avec le contrat de location gérance, le locataire gérant est obligé de maintenir le fonds en bon état. Lors de son activité, il doit empêcher ou limiter la dépréciation du lieu de commerce. Il est tenu de respecter la législation en vigueur. Cette alternative permet également au bailleur de réduire les frais. En effet, le locataire gérant doit assurer l’entretien du matériel. Cette clause peut être sujette à des exceptions. Le bailleur n’est pas obligé de verser une indemnité lors de la restitution du fonds. Si le propriétaire le souhaite, la location gérance peut lui permettre de céder son fonds. Il pourra se détacher progressivement de son fonds tout en percevant des revenus.
Après avoir exploité le fonds de commerce durant une certaine période, il se peut que le locataire gérant envisage de l’acquérir. Si le locataire se sent satisfait de l’exploitation, avec le contrat de location gérance, il augmente ses chances de signer un accord.
· Pour le locataire gérant
En optant pour la location gérance, le locataire gérant peut aisément exploiter un fonds de commerce. Il percevra des revenus même s’il n’a pas préalablement constitué une clientèle. S’il envisage d’acquérir le fonds de commerce, il a l’occasion de le tester. Il va avoir un bon aperçu du potentiel et du fonctionnementdu fonds en question. C’est un moyen de limiter les risques qu’il prend dans le cadre de son investissement.
La location gérance peut être associée à une promesse de vente du fonds de commerce au profit du locataire gérant. S’il constate que l’exploitation du fonds est fructueuse, il pourra consacrer une partie de ses revenus pour acquérir le fonds de commerce.
Ce contrat est aussi un moyen de se familiariser avec les rouages de l’exploitation du fonds de commerce. C’est utile si le gérant envisage de racheter le fonds ou de créer ultérieurement un autre fonds. Dans ce cas, il est conseillé de conclure une convention de tutorat avec le vendeur ancien exploitant.
Il faut savoir qu’un contrat de location gérance dure en moyenne un an. Il est renouvelable par tacite reconduction. Cette alternative est moins engageante et plus flexible qu’un bail commercial traditionnel. Vous aurez un aperçu de l’activité avant de vous établir et de penser au long terme. C’est aussi un moyen de réduire les frais à charge, puisqu’il n’est pas nécessaire de racheter un fonds de commerce.
Avec la location gérance, le locataire gérant est protégé du point de vue légal. Il bénéficie d’une protection sur trois points :
- La garantie des vices cachés ;
- La garantie d’éviction ;
- La garantie du fait personnel.
Il est à noter que les redevances au propriétaire peuvent être déduites du bénéfice imposable.
Quels sont les principaux inconvénients de ce contrat ?
Avec un contrat de location gérance, les parties prenantes sont sujettes à différents inconvénients. Pour ne pas être confronté à de mauvaises surprises, il faut prendre connaissance de vos obligations. Ainsi, vous connaîtrez les différentes contraintes avant de procéder à la signature.
· Pour le propriétaire
En principe, le locataire gérant devrait entretenir les lieux et les matériels présents dans le fonds de commerce. Toutefois, le propriétaire s’expose tout de même à un risque de dépréciation de son bien à la fin du contrat. Il récupère le fonds dans l’état où il se trouve.
Il se peut que le contrat soit assorti d’une promesse de vente. Cependant, il se peut que l’acheteur se désiste et rende le fonds de commerce dans un état dégradé. Pour éviter cette situation, le bailleur peut prévoir une information régulière dans le contrat. Il va pouvoir suivre l’évolution de son bien, à titre préventif.
Avant de publier le contrat et jusqu’à 6 mois, le propriétaire du fonds de commerce est solidaire des dettes contractées par le locataire gérant. C’est le principal inconvénient de la location gérance. Même si le délai de 6 mois est passé, l’administration fiscale peut solliciter le propriétaire et lui demander de s’acquitter des impôts directs.
Même si le contrat prend fin, le propriétaire doit s’acquitter des obligations du bailleur. C’est valable s’il continue l’activité du locataire et maintient l’identité de l’enseigne. Il est obligé d’honorer les contrats de travail en cours signé par le locataire. En effet, il est possible que le locataire gérant ait employé des salariés. Les contrats de travail sont liés avec le fonds de commerce. Il revient au propriétaire de prendre en charge les salariés employés. Il devra les reprendre à la fin de la location. L’inverse est aussi possible. C’est aussi valable pour les travailleurs recrutés par le propriétaire. Le locataire bailleur doit reprendre les employés au moment de la signature du contrat.
· Pour le locataire gérant
Avec ce type de contrat, le locataire gérant vit dans une situation précaire. En effet, il ne possède pas le droit de renouveler automatiquement son contrat de location gérance. Si le contrat prend fin, il est tenu de restituer le fonds de commerce à son propriétaire. Même s’il a réussi à générer une clientèle plus importante et qu’il parvient à faire prospérer le fonds, il n’a pas droit à une indemnité. La clientèle développée revient de plein droit au propriétaire. Le locataire n’est pas contraint de remettre le fonds s’il a signé une promesse de vente.
Dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce, le gérant doit verser un loyer au propriétaire. Le loyer peut être fixe ou proportionnel avec le chiffre d’affaires. C’est une grande contrainte si l’exploitation n’est pas fructueuse. Le loyer versé peut être déduit du résultat fiscal de l’entreprise.
Quelles sont les conditions essentielles dans un contrat de location gérance ?
Avec ce contrat, la location doit uniquement affecter le fonds de commerce. Le locataire va exécuter le contrat et exploiter le fonds de commerce à ses risques et périls. Il est tenu d’honorer les dettes qu’il a contractées lors de l’utilisation du fonds. En contrepartie de la location, le propriétaire doit percevoir une redevance. Le contrat n’est valable que si le bailleur du fonds de commerce octroie son accord s’il y a une clause d’exploitation personnelle.
Il est impératif que le locataire soit immatriculé au registre de commerce et des sociétés (RCS). Il dispose d’une durée de 15 jours au maximum après le début de son activité. Le locataire doit avoir la capacité d’exercer une activité commerciale.
Le propriétaire doit permettre au locataire de jouir paisiblement du fonds. Il ne doit pas lui faire concurrence. Lors de son exploitation, le locataire gérant doit exercer une activité conforme à la destination du fonds. Avant d’ajouter une nouvelle activité et avant de modifier quoi que ce soit, il faut avoir une autorisation du propriétaire.
Le locataire doit assurer une bonne gestion des locaux et du fonds de commerce. Il n’a pas le droit de le vendre ou de le sous-louer. Il est également tenu de continuer et de respecter les contrats de travail en cours.
Quelles sont les informations devant figurer dans le contrat ?
Il existe différentes mentions qui doivent figurer dans le contrat de location gérance. Il faut indiquer :
- Les identités des parties prenantes au contrat ;
- La durée de la location ;
- Le montant et les modalités de règlement de la redevance ;
- Les obligations de chaque partie ;
- Les conditions de résiliation du contrat.
Avec le contrat de location gérance, il est possible de choisir entre :
- Un contrat à durée déterminée: cela signifie que le renouvellement n’est pas automatique. Lorsque le contrat prend fin, il ne donne pas le droit à une indemnité.
- Un contrat à durée indéterminée: une des parties prenantes au contrat peut mettre fin à l’accord de manière unilatérale. Il faut respecter le préavis de 3 mois.
Le contrat prend fin si l’une des parties ne respecte pas ses obligations. L’incapacité à respecter les obligations peut par exemple dû à certaines circonstances comme le décès d’une des parties.
Il est nécessaire de mentionner le montant de la redevance dans le contrat. Le montant peut être proportionnel au chiffre d’affaires du fonds de commerce ou aux bénéfices obtenus. Il est également possible de fixer un montant. Il faut que le contrat soit publié dans le journal d’annonces légales (JAL) dans un délai de 15 jours après la signature.
Qu’en est-il de la fiscalité de la location gérance ?
Les revenus obtenus de l’exploitation revenant au propriétaire sont sujets à l’impôt sur le revenu (IR). Il est mentionné dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut savoir que le paiement de la redevance implique également le paiement de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur ce montant.
Si le contrat de la location gérance prend fin et que le locataire souhaite acquérir le fonds ce commerce, il faudra verser un droit de cession. Il est de :
- 3 % : pour le prix de vente situé entre 23 000 et 200 000 euros ;
- 5 % : pour un prix au-delà de 200 000 euros.
Le propriétaire est obligé de s’acquitter des plus-values professionnelles. Il peut obtenir une exonération dans la mesure où :
- Le fonds de commerce n’a pas une valeur excédant 300 000 euros. Alors, il profite d’une exonération totale.
- Le fonds de commerce n’a pas une valeur au-dessus de 500 000 euros. Il peut bénéficier d’une exonération partielle.
- Le fonds de commerce a été exploité durant au moins 5 ans avant la mise en location gérance.
- La transmission du fonds est consentie au locataire gérant.
- La cession est due à un départ à la retraite.
