Une remise obtenue sur le prix d’un logement peut perdre tout son intérêt si la hausse du taux d’emprunt renchérit davantage le crédit.
Le marché immobilier place les acheteurs face à deux mouvements opposés. Les prix des logements anciens reculent légèrement, tandis que les prêts deviennent progressivement plus chers. Attendre 2027 dans l’espoir d’une baisse plus forte revient donc à parier sur une économie qui devra dépasser le surcoût du financement.
Ce constat ne signifie pas qu’il faut acheter dans la précipitation. Il concerne surtout les ménages dont le projet est déjà mûr, qui disposent d’un financement possible et qui hésitent uniquement pour tenter de mieux choisir leur moment.
La baisse des prix reste trop limitée pour garantir une meilleure affaire en 2027
Les chiffres de l’Insee et des Notaires de France font état d’un recul de 1 % des prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport aux trois mois précédents. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %.
Le mouvement varie selon le type de bien. Les maisons perdent 1,3 % sur un an, contre seulement 0,1 % pour les appartements. Dans l’enquête de conjoncture d’Immonot, 60 % des notaires interrogés constatent une baisse des prix, contre 52 % au printemps.
Ces moyennes masquent toutefois des écarts considérables entre les territoires et les catégories de logements. Yann Jehanno, président de Laforêt, explique à MoneyVox que les grands appartements familiaux pourraient subir des ajustements plus marqués, alors que les petites surfaces restent recherchées par les primo-accédants et les investisseurs. Il n’anticipe pas pour autant une baisse généralisée de 10 %, 15 % ou 20 %.
Les données locales illustrent cette fragmentation. À Thomery, en Seine-et-Marne, les prix des appartements ont augmenté de 7,3 % entre 2014 et 2025, tandis que ceux des maisons ont diminué de 18,2 %, d’après les données DVF Etalab présentées par Immovrai. En 2025, les niveaux affichés étaient d’environ 2 552 euros par mètre carré pour les appartements et 2 734 euros pour les maisons. Une tendance nationale ne suffit donc pas à prévoir l’évolution d’un bien précis.
L’activité a par ailleurs repris après le fort ralentissement enregistré entre 2022 et 2024. À fin juin 2026, 958 000 transactions de logements anciens avaient été comptabilisées sur douze mois, contre 907 000 un an plus tôt. Le marché s’est ensuite stabilisé au début de 2026, sans s’effondrer.
Quelques dixièmes de taux peuvent effacer la remise obtenue sur le logement
La baisse des prix ne représente qu’une partie du coût supporté par un acheteur à crédit. D’après la Banque de France, le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat hors renégociations est passé de 3,09 % en juillet 2025 à 3,30 % en juillet 2026, hors frais et assurance.
Les relevés de Meilleurtaux situent les taux moyens de la fin septembre 2026 à 3,46 % sur 20 ans et à 3,57 % sur 25 ans. La mensualité, le coût total des intérêts et la somme maximale empruntable peuvent donc se dégrader même lorsque le prix affiché du logement diminue.
Yann Jehanno résume cette relation par un ordre de grandeur : un point de taux supplémentaire équivaudrait globalement à une perte de 10 % de pouvoir d’achat immobilier. Cette estimation varie selon la durée du prêt, l’apport, le montant emprunté et le profil du ménage. Elle montre néanmoins pourquoi une baisse limitée du prix peut être absorbée par un financement plus coûteux.
La politique monétaire renforce cette incertitude. Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant son taux de dépôt à 2,50 %. Cette décision accompagnait une prévision d’inflation moyenne de 3 % dans la zone euro en 2026. Elle ne permet pas de prédire directement les barèmes bancaires de 2027, mais elle réduit la visibilité sur une éventuelle détente rapide du crédit.
Acheter avant 2027 dépend d’abord de la solidité du projet
Le choix ne peut pas être réduit à une prévision sur les prix ou les taux. Un achat immobilier répond généralement à un besoin durable : changement professionnel, arrivée d’un enfant, séparation, déménagement ou recherche d’une pièce supplémentaire. La stabilité des revenus, l’apport disponible et la durée probable de détention du logement comptent davantage qu’une tentative de viser le point bas du marché.
Les conditions d’accès au financement ne sont pas complètement fermées. Les primo-accédants représentaient encore 43,9 % de la production de crédits immobiliers en juillet 2026. La Banque de France qualifiait alors les conditions d’octroi de favorables, malgré la remontée des taux et de l’apport personnel.
Les acheteurs disposent aussi d’une marge de négociation dans certains secteurs. Pour l’automne 2026, 46 % des notaires interrogés par Immonot anticipaient encore une baisse des prix et 54 % une stabilité. Seuls 7 % prévoyaient une hausse du volume des transactions.
Un ménage prêt à acheter peut comparer deux scénarios avec son courtier ou sa banque : le coût complet d’une acquisition aux conditions actuelles et celui d’un achat moins cher financé à un taux plus élevé. Cette simulation doit intégrer les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais et l’apport, plutôt que le seul prix de vente.
Attendre 2027 peut rester pertinent lorsque le budget est trop tendu, que l’apport doit être renforcé ou que le projet manque de stabilité. En revanche, différer un achat solide dans le seul espoir d’une forte chute des prix expose l’acquéreur à un crédit plus cher sans garantie que la baisse attendue se produise.
